物业管理市场拓展工作思路探析

2020-02-21 投稿人 : www.mdcoretel.com 围观 : 842 次

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2014多彩生活服务上市成为业内标志性事件,引领中国物业管理行业进入新时代。物业管理行业一度成为各种资本追逐的宠儿。2015年,包括万科地产、碧桂园地产在内的更多地产公司将加快市场化布局,业内其他龙头企业也将紧随其后,走市场化扩张之路。2017年初,国务院将取消二级及以下物业管理资质,物业管理市场的发展将不可避免地面临新的形势和特点。

物业管理行业本身是一个年轻的行业。随着房地产业的蓬勃发展,物业管理行业也在不断壮大,充满了生机和活力。从六年前的4万多家房地产企业到现在的10万多家;从最初的看门、扫地、修路灯的基础工作,现在已经赶上了时代潮流,赶上了“互联网”和“O2O”快车。它发展迅速,受到资本市场的高度赞扬。基于市场拓展工作,从物业管理企业类型、物业企业产品类型、目标信息获取和目标评价四个方面进行了阐述。

一、走市场化道路的物业管理企业类型

(一)有房地产企业背景的物业管理企业

随着房地产业的发展,物业管理本身也在逐步扩大。在房地产开发过程中,大多数房地产企业选择成立自己的物业企业来管理自己的项目,以达到更好的管理、品牌建设或售后服务的目的。纵观百强物业管理企业,几乎所有的顶级物业企业都有房地产企业背景。

在市场化的过程中,这样的物业公司具有强大的经济实力和较高的品牌价值。它们拥有大量由关联公司开发的物业管理区域,这不仅可以在品牌上影响合作伙伴,还可以缓解合作伙伴的经营和管理压力,因此具有极强的市场竞争力。

(2)不具备物业企业背景的市场化物业企业

在物业管理发展过程中,有不少物业企业不具备物业企业母公司的背景。这类房地产企业必然需要不断拓展市场,连接项目,形成规模。这类房地产企业缺乏房地产企业的支持,所有管理的项目都是通过市场竞争获得的。所有的利润都来自他们接管的项目。因此,他们在项目管理上也很谨慎,保持收入和质量之间的动态平衡。

这样的物业企业在市场化的道路上具有内在的动力和活力。只要有机会,只要有丰富的市场拓展经验,他们就会参与竞争。然而,随着房地产企业的竞争从属于房地产企业,其竞争优势将被削弱,市场竞争将更加残酷。

(3)通过互联网平台与房地产合作的互联网公司上市吸引了资本市场的追求。主要原因是物业管理赶上了互联网的快速列车。“互联网”使房地产公司站在了市场的最前沿。互联网公司不可避免地希望利用“社区O2O”和“社区金融”在资本市场获得利益,实现双赢。

这类企业利用自己的互联网优势,快速设计出一款应用,可以在有物业互联网概念的物业企业中快速推广。这种公司不需要项目的物业服务合同,只需要项目的客户资源。因此,对于一些小项目、老项目、物业管理水平跟不上自身水平的项目,以及暂时无法开发APP的物业公司来说,它更有吸引力。

这样的企业目标明确,推广速度快。当客户资源达到一定数量时,公司将寻求上市并在资本市场获得收益。

2。走市场化道路的物业企业产品类型

(1)全委会服务

全委会服务是指与项目物业签订物业服务合同

咨询服务是指项目聘请知名品牌物业公司为项目物业管理提供咨询服务,包括但不限于对服务计划、服务标准、管理制度等提供专业指导。一些房地产企业规模小,品牌安静,项目少。然而,他们成立了房地产企业来接管自己的项目。自身的物业管理水平不能满足项目的质量要求和营销需求。因此,他们需要聘请知名品牌的房地产企业提供咨询服务,以提高项目的服务质量和品牌声誉。一些房地产企业还雇佣一些普通的房地产企业为项目提供房地产服务。然而,鉴于项目营销品牌的需求,他们将聘请大型品牌房地产企业提供咨询服务,从而实现双赢。

咨询服务不需要取得物业服务合同,只需要签订咨询合同,约定咨询期限,出口公司的品牌名称和出口指导意见。这是一种典型的轻资产管理模式。目前,五大国际银行在中国基本采用这种合作模式。(3)并购合作

当房地产业发展到一定规模时,并购将不可避免地发生。由于项目质量、管理能力等原因,一些物业公司遇到了发展瓶颈,这些问题一直没有得到解决。而另一部分房地产企业已经发展到一定的规模,为了谋求更大的发展,有必要获得更大的规模。M&A是一种有效的合作方式。

全国有10万多家房地产企业,服务质量和品牌价值参差不齐。当产业发展到一定阶段,整合产业资源,优化管理模式,使整个产业更加健康有序地发展,成为一种发展趋势。短期内并购不会太频繁,但对于拥有大量基础和管理量的物业管理行业来说,未来肯定会有大规模的并购浪潮。(4)股份合作

企业的成长、发展和壮大是一个渐进的过程。当项目积累到一定规模后,为了公司的长期发展需要寻找合作伙伴时,股份合作可能不是一个合适的选择。

通过股份合作,控股公司获得了股份公司的财务报表,扩大了管理规模,赢得了更多美丽的经营数据和品牌声誉。受控公司获得了更多的资源、资金和管理体系投入,并持续增长。对于合作双方来说,合作创造了双赢的局面,对行业来说更加规范。

(5)社区管理互联网平台的引入

在互联网时代,任何行业都有可能被颠覆,房地产行业也不例外。未取得物业服务合同。它利用互联网平台获取客户资源。除了传统的物业管理收入外,还利用社区O2O和社区金融,通过规模效应扩大社区经济,从而获得收入。

目前,一些互联网公司已经介入房地产行业,依靠手机应用程序来攫取社区资源。然而,这些公司只注重社区客户资源,却对物业管理一无所知,不干涉物业管理工作,而注重社区管理。对业主来说,可能无法真正改善社区物业管理的基本服务现状;对于这个行业来说,它并没有带来太大的改善。

一些传统的物业公司也开始探索物业管理中的“互联网”,依靠自己的规模和品牌优势,创造自己的互联网产品,从而在竞争中占据主导地位。传统物业企业除了出口互联网平台外,还出口服务质量,在做好基础服务的同时,为后续社区O2O和社区管理奠定了坚实的基础,保障了服务质量和业主权益。

3。走市场化的道路获取目标信息

(1)集团层面的品牌推广

对于集团层面的物业公司,如万科物业和长城物业,公司市场化通常是一种

(3)主动全面铺开网络

房地产公司、城市公司或区域公司在市场扩张过程中没有合适的目标时可以采用这种扩张策略。全面清查本地区所有项目信息,并对目标项目进行分析,根据分析结果采取家访、项目交流等方式与项目相关方取得联系,从而促进合作。

(4)单点突破,分区环境

如果物业管理项目能够集中在某个区域,对物业公司来说,管理压力和成本都会大大降低。因此,我们可以根据城市的行业情况,选择重点领域,进行突破,以获得更多的项目。

(5)公司员工和客户资源

物业公司拥有大量的员工和客户,尤其是客户。有效的项目信息可以通过员工的网络资源获得。对于项目负责人来说,如果宣传得当,当项目客户有资源时,他也会主动联系服务中心。

4。市场化道路上的目标评估

理论上,每个项目都是国家250亿房地产市场存量可以扩大的目标。然而,由于公司的战略目标、业务范围和衡量标准存在一定的差异,因此对拟接管项目的选择要求也有所不同。如何判断一个项目是否满足自己公司的需求,需要市场开发商进一步评估。

(1)进行尽职调查和充分理解的最直观和最常见的方式是进行现场调查,并通过自己对项目的调查,直观地判断项目是否具有接管的价值。如果现场调查可行,则需要对项目位置、项目规划、现场物业服务质量、房屋本体、景观、安保系统、门禁系统等硬件系统进行逐项调查,并列出风险。

根据不同的合作方式,对目标公司的工商财务和税务情况进行全面调查,编制尽职调查报告,客观全面地陈述与目标公司合作中存在的风险和问题,并对是否继续合作工作给出专业评价意见。

此外,调查项目业主,有选择地了解不同类型和年龄的业主,通过业主的评价掌握项目的详细信息也是非常重要的。

(2)详细计算,以数据为准

如果在合作之初就获得了目标项目/公司的基本信息,项目评估将更加准确和客观。每个公司都有自己的成本计算标准,及时得到项目的基本信息,通过准确的计算,可以客观的分析项目的运营、盈亏,从而做出有效的评价和判断是否进一步促进合作。

小结

在新的一年里,物业管理行业注定会突飞猛进。除了互联网思维催生行业外,行业本身的发展及其面临的困难也需要业主去探索。当房地产发展到一定规模,新项目增速放缓时,所有的房地产企业都必然会为了扩大自己的市场而争夺有限的市场资源。

房地产行业的竞争已经开始。在接下来的五年里,这肯定是所有竞争者之间的竞争,也是行业的变化。我希望这场竞争能给行业带来更多的新冲击,让物业管理行业变得越来越美丽!

(作者简介:王维卿,汉族,湖北随州人,工程师,高级人力资源经理,高级企业培训师,工程学士,管理学硕士,管理学博士,客座教授,MBA外聘导师。共青团中央和全国学生联合会共同授予“中国大学生自强之星”荣誉称号。2015年被评为“肇庆市十大优秀企业家”,2016年被评为“肇庆道德模范”有效候选人。曾任肇庆市房地产协会副主任、肇庆市物业管理专家库专家、肇庆市企业家协会常务理事、肇庆市企业协会常务理事

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